中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，無論是產(chǎn)品和廣告的層面，還是市場和消費者的層面，特別是金融和土地等政策層面都發(fā)生了巨大的變化。開發(fā)商面臨著越來越激烈的市場競爭，而消費者似乎又重新找到了“上帝”的感覺，決策過程變得復(fù)雜和漫長起來。

　　作為目前國內(nèi)房地產(chǎn)營銷主要方式的概念炒作趨向程式化，概念的透支與追求眩目讓消費者迷失，不實之詞和膚淺的概念炒作已不能抓住消費者的心。所以，專注于現(xiàn)場銷售的傳統(tǒng)營銷方式已經(jīng)顯示出它的弊端，理性的房地產(chǎn)市場凾需新的營銷理念和方法。

　　網(wǎng)絡(luò)成為房地產(chǎn)“挖潛”重鎮(zhèn)

　　在持幣觀望氣氛濃厚的市場中，首先要找到潛在的購房者。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我國網(wǎng)民的基本構(gòu)成與購房者群體高度重合。來自零點公司的最新調(diào)查顯示，北京商品住宅購房者中，年齡在21歲至30歲之間的購房者所占比例為38.8%。與此相呼應(yīng)的一個數(shù)據(jù)是，CNNIC發(fā)布的《第22次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》顯示，18歲至35歲的網(wǎng)民在網(wǎng)民年齡構(gòu)成中占據(jù)主體部分，且多以大專以上的高學歷為主。

　　作為潛在的購房群體，網(wǎng)絡(luò)是最好最快找到他們的渠道，網(wǎng)絡(luò)上的巨大商機，使很多傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)將之視為“挖潛”重鎮(zhèn)。然而，現(xiàn)在很多人都認為網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣就是網(wǎng)絡(luò)營銷，這是個錯誤的認知。我們需要重溫“營銷”的概念，營銷可以簡單理解為：經(jīng)營“銷售達成”的過程，也即對市場進行經(jīng)營，以達到產(chǎn)品銷售的完成。營銷的環(huán)節(jié)可以粗略地分為調(diào)研、定位、包裝推廣、銷售等環(huán)節(jié)。然而目前所說的“網(wǎng)絡(luò)營銷”根本無力承擔這些環(huán)節(jié)的工作，局限在營銷中“營”的過程，并沒有做到“銷”，因網(wǎng)絡(luò)信用問題和銷售達成能力而呈現(xiàn)的瓶頸仍然有待突破。

　　要圓滿地完成營銷的所有環(huán)節(jié)，通過出色的宣傳推廣使房地產(chǎn)產(chǎn)品得以充分展示并順利達成銷售，必須有新的房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品出現(xiàn)。在2008年，新浪樂居的大膽嘗試讓這一切成為現(xiàn)實。

　　“房產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸開始大規(guī)模的從賣方市場向買方市場過渡，這種變化也必然會體現(xiàn)在銷售模式、銷售產(chǎn)品的變化上。在這個過程中，互聯(lián)網(wǎng)的全面普及、寬帶網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展以及虛擬現(xiàn)實技術(shù)的進步在其中起到了異常重要的作用?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示?！叭碌摹W(wǎng)上售樓處’的出現(xiàn)是一個具有劃時代意義的事件，它不僅僅是房地產(chǎn)營銷方式向網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)移的一個標志，同時也是房地產(chǎn)市場理性回歸的一個標志?！?/p>

　　“網(wǎng)上售樓處”提供全新營銷解決方案

　　現(xiàn)實的銷售環(huán)節(jié)可以多大程度地復(fù)制到網(wǎng)絡(luò)？新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”給出了回答——全部。

　　以整合營銷解決方案身份出現(xiàn)的“網(wǎng)上售樓處”依托新浪樂居強大的網(wǎng)絡(luò)平臺優(yōu)勢，將現(xiàn)實售樓處的功能一網(wǎng)打盡：聚集人氣——全面展示——咨詢解答——活動促銷——安全交易，此外“網(wǎng)上售樓處”還能夠提供網(wǎng)友之間的交流互動，比現(xiàn)實售樓處更勝一籌。

　　新浪2.73億注冊用戶和海量流量是“網(wǎng)上售樓處”樓盤瀏覽量的最佳保障，聚集人氣毋庸置疑。新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”重點攻關(guān)的是帶給用戶身臨其境的看房感受。

　　為了達到與顯示看房一樣的樓盤精確展示，新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”引入了全球領(lǐng)先的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及解決方案供應(yīng)商思科旗下強大的WebEx互聯(lián)網(wǎng)協(xié)同解決方案，同時與北京2008年奧申委贊助商和指定三維圖像開發(fā)公司水晶石科技的建立合作。如虎添翼地引入兩大合作伙伴讓新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”與市面上其他的在線銷售方式相比，在樓盤展示和互動性體驗方面更具優(yōu)勢，能夠?qū)崿F(xiàn)三維全景、視頻看房，甚至可以對樣板間的精度、建筑外觀園林環(huán)境的細節(jié)等進行輕松展示。用戶拖拽鼠標就能將房屋360°看個透徹，隨時快速瀏覽高精度高質(zhì)量的圖像。這套展示系統(tǒng)同時也是對樓盤最好的包裝宣傳，遠勝于傳統(tǒng)廣告的簡單印象，讓購房者全方位體驗房屋設(shè)計和居住環(huán)境。

　　在新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”，網(wǎng)友可以通過WebEx平臺24小時與售樓小姐進行視頻推送和交流會話，解決了銷售環(huán)節(jié)中的面對面的咨詢溝通問題。此外，網(wǎng)友還能通過UCtalk、MSN、QQ等多種即時交流工具與其它購房者進行溝通。

　　新浪樂居憑借強大的瀏覽量，隨時都可以聚集網(wǎng)友、策劃不同主題組織網(wǎng)上看房活動，可幫助開發(fā)商進行網(wǎng)上樓盤發(fā)布、進行網(wǎng)上搖號，還可配合線下房展或獨立舉辦網(wǎng)上房展。而在交易方面，新浪商城已經(jīng)提供了完備而安全的電子商務(wù)條件，如標準合同模板、律師咨詢、電子支付等服務(wù)，能夠提供交易的安全保障。

　　具備了與現(xiàn)實售房處一樣的新浪樂居“網(wǎng)上售樓處”構(gòu)建了一個集成強大的協(xié)同功能，包含電子沙盤、樓盤介紹、電子地圖、戶型介紹、戶型對比、360度實景展示、置業(yè)顧問等多種工具的網(wǎng)上售樓平臺。使購房者足不出戶便可以完成網(wǎng)上看房、選房、咨詢、下定等一系列的流程，使消費者選房購房的過程高效而清晰。

　　網(wǎng)上購房時代漸行漸近

　　而實際上，相比于年紀稍長的購房者，年輕一代的購房人群則對網(wǎng)上售樓模式格外青睞。

　　張欣(微博)， 80后IT從業(yè)者。作為一名從事互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)的工程師，在張欣看來，隨著網(wǎng)上售樓等一些新興的WEB2.0產(chǎn)品及購房模式的出現(xiàn)，以往費時費力的大范圍實地考察后選擇房子的模式將可以得以改觀。

　　除此之外，張欣更多的感受是網(wǎng)上售樓處相比于傳統(tǒng)的那種房產(chǎn)網(wǎng)站更加直觀，并有著非常好的互動性。“為了全面了解樓盤的戶型設(shè)計、社區(qū)的設(shè)施以及周邊的環(huán)境，我進入新浪樂居‘網(wǎng)上售樓處’的售樓大廳后仔細看了電子沙盤和三維效果展示，并與客服人員進行了反復(fù)的溝通?！?/p>

　　張欣的目標購房區(qū)域是在朝陽。限行的影響和繁忙的工作使他很難有充裕的時間去地處北京周邊的樓盤實地考察，因此他將新浪樂居頻道作為了首選的購房渠道。“相比于四處東奔西跑地看房，我通過網(wǎng)上售樓處可以足不出戶地了解每個樓盤的詳細情況。而且這種模式讓我在購買過程中更加客觀冷靜，避免了在實地購房中可能的沖動以及被欺詐的風險?！?/p>

　　而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)商也逐漸在適應(yīng)這種基于互聯(lián)網(wǎng)平臺的銷售模式。敢于將自己的產(chǎn)品放到網(wǎng)上售樓處貨比三家，這本身就是對樓盤品質(zhì)的自信。來自新浪房產(chǎn)(微博)頻道的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有超過80%以上的開發(fā)商通過新浪房產(chǎn)進行樓盤的銷售，并有數(shù)百家開發(fā)商進駐網(wǎng)上售樓處進行全方位的展示和在線銷售?！巴ㄟ^網(wǎng)上售樓處，消費者不必再在購房的道路上疲于奔命，足不出戶輕松購房也不再是夢想。甚至在美國的華人也可以通過這個平臺購買到北京的房產(chǎn)?！毙吕藰肪臃矫嫒绱嗽u價。

　　“從浮躁的泡沫中逐漸回歸的房地產(chǎn)市場正面臨一場營銷策略和模式的變革?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇曾表示，“網(wǎng)上商務(wù)的開展是中國住宅與房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)市場需求的重要發(fā)展方向?！蓖瑯樱凑战ㄔO(shè)部的規(guī)劃，將在全國40個大中城市建立起房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測長效機制，其中市場交易登記管理系統(tǒng)和商品房預(yù)售合同聯(lián)機備案系統(tǒng)是重中之重。也就是說，站在政府層面，加速房產(chǎn)銷售的網(wǎng)絡(luò)化已成大勢所趨。

　　雖然房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷時代的變化剛剛出現(xiàn)，實現(xiàn)完全轉(zhuǎn)型尚需一個過程，但無論是現(xiàn)有的規(guī)劃者、營銷人員，還是準備進入這一行業(yè)的人，都必須前瞻考量，切不可陶醉于傳統(tǒng)贏利模式眼前的輝煌，而忽視正在發(fā)生的變化，失去占領(lǐng)未來產(chǎn)業(yè)制高點的機會。